21 Déc TVA DEDUCTIBLE ET OPERATIONS IMMOBILIERES
Les opérations immobilières réservent bien des surprises en matière de TVA. Deux exemples :
1- En tant que bailleur de locaux nus commerciaux ou professionnels, vous n’avez peut-être jusqu’à présent pas opté pour l’assujettissement à la TVA des loyers. La perspective de travaux importants sur ces locaux est l’occasion de reposer la question de l’opportunité d’une telle option.
Elle vous permettrait en effet de déduire :
- la TVA qui vous sera facturée sur ces travaux (20%) ;
- une partie de la TVA qui vous a été facturée il y a moins de 20 ans au titre, par exemple, de l’achat du bien immobilier loué.
Soyez toutefois attentif à la rédaction de l’option et à la conservation de la preuve de sa transmission à l’administration fiscale surtout si, dans un même immeuble, vous entendez soumettre certains lots à la TVA et pas d’autres (CE 9 septembre 2020 n°439143).
2- Le droit à déduction de la TVA ne peut pas toujours être exercé immédiatement. Tel est le sort réservé à un marchand de biens qui achète en TVA un immeuble ancien en vue de le revendre, mais qui le loue dans cette attente, tout en optant pour l’assujettissement des loyers à la TVA.
Pour le Conseil d’Etat, il n’y a pas de lien entre l’achat et la location intercalaire de telle sorte que la déduction de la TVA afférente à l’acquisition du bien ne peut être réalisée que lors de la revente en TVA de l’immeuble (CE 27 novembre 2020 n°426091). Il faut impérativement penser à opter pour l’assujettissement à la TVA de la revente de l’immeuble ancien, car c’est cette opération qui ouvre le droit à déduction, et non pas l’encaissement des loyers soumis à la TVA sur option.
La solution n’aurait pas été la même si le même immeuble avait été acheté en vue de sa location. Dans une telle hypothèse, la TVA réglée lors de l’achat aurait été immédiatement déductible, pour autant que les loyers soient soumis à la TVA.
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