09 Avr Vente d’un terrain à bâtir et TVA : une question non définitivement tranchée
Le contexte type : un professionnel de l’immobilier achète un immeuble bâti avec son terrain auprès d’une personne non assujettie à la TVA. Ensuite, il fait démolir la construction, pour vendre plusieurs terrains à bâtir.
La loi prévoit explicitement qu’une telle vente est soumise à la TVA (article 257 du CGI).
La question porte ici sur la base de calcul de la TVA ; est-ce :
- le prix de vente ?
- ou la marge réalisée par le professionnel de l’immobilier ?
L’enjeu est important, car le montant de la TVA payée par l’acquéreur du terrain à bâtir à reverser au Trésor public par le vendeur, varie fortement selon la réponse retenue.
Pour l’administration fiscale française, une telle opération ne pourrait pas relever du régime de la TVA sur la marge, car il n’y a pas d’identité juridique entre le bien acheté (un immeuble bâti) et le bien vendu (un terrain à bâtir) (Rép. Vogel : Sén. 17-5-2018 no 4171, RM n°1835 JOAN 24 septembre 2019).
Malgré une analyse contraire des Cours administratives d’appel de Lyon et de Marseille, le Conseil d’Etat a récemment validé la position de l’administration (n° 428234, 27 mars 2020) et refusé de transmettre à la Cour de justice de l’Union européenne une question préjudicielle (n°435464, 16 juillet 2020).
Pour autant, le débat n’est pas clos : le 18 mars 2021, saisie du même texte, la Cour administrative d’appel de Lyon a posé les questions préjudicielles pertinentes ; l’article 392 de la directive du 28 novembre 2006 doit-il être interprété comme excluant l’application du régime de taxation sur la marge à des opérations de livraisons de terrains à bâtir dans les hypothèses suivantes :
- lorsque ces terrains, acquis bâtis, sont devenus, entre le moment de leur acquisition et celui de leur revente par l’assujetti, des terrains à bâtir?;
- lorsque ces terrains ont fait l’objet, entre le moment de leur acquisition et celui de leur revente par l’assujetti, de modifications de leurs caractéristiques telles que leur division en lots.
La réponse du juge communautaire est attendue dans quelques mois et devrait résoudre l’insécurité juridique actuelle sur ces questions.